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オープンシステムについて

  • オープンシステムとはどんな建築方法ですか?

    工事全体をまとめて建設会社や工務店にお願いするのではなく、基礎屋さん、大工さん、建具屋さん、電気屋さん・・・など、現場で仕事をする専門業者に依頼主が直接お願いして、建築する方法です。CM分離発注方式と呼ばれたりします。

    ただし、それを行うためには建築の知識・経験が必要なので、建築家が依頼主をサポートし、どの専門業者にお願いしたらよいか、どのタイミングでどのような順番で現場に入ってもらうかなど、各専門業者の取りまとめや調整を行い、工事を完成させます。

    加えて、イエヒト(旧オープンネット)に建物登録され、万が一の事態に安心の補償があることも特徴です。

  • 工事費の価格帯はどのくらいですか?

    オープンシステムの家には、外壁はこれ、屋根はこれ、サッシや内装はこれ、といったような最初からの決まりごとは一切ありません。全ては、建築家との打ち合わせにより依頼主が決定します。
    その時に依頼主は、予算に合わせて取捨選択することになります。

    ですから、他人が建てた家の価格帯を知ることはあまり意味がなく、それよりもご自身がこだわりたいもの、あるいは実現させたい生活・空間・環境などをよく考えることと、家づくりにいくらかけられるのかを事前に確認することが大切です。両者の比較が、取捨選択の判断基準になりますから。

    PS.価格帯が分からないと相談すらできないという方には、現在までの約4000棟の実績から、坪当り20万円台から100万円以上までの幅があることを申し添えます。ご予算の範囲はいかがでしょうか。

  • 工務店抜きで工事は大丈夫ですか?

    オープンシステムのように、各専門業者に分離してばらばらに発注した場合、責任の所在があいまいになる危険性があります。そこでオープンシステムでは、独自の契約内容と、万が一の場合の補償により、依頼主が困らないようにしています。
    補償については別枠で説明しますので、ここでは契約内容について説明します。

    工事は、基礎→大工→屋根→サッシ→外壁・・・・・のように、各専門業者がリレーをするように進みます。
    その時に、後から入る専門業者は、前の専門業者の工事結果を見て、もし問題がある場合は申し出て、問題が是正されるまではその部分の工事をしないことにしています。問題があるかどうかは、専門業者なら必ずわかります。むしろ現場監督以上に。

    ところが、問題があることを承知で工事を行い、後で問題が発覚することも考えられます。
    その時には、(当然やり直しになる訳ですが)是正のためのやり直し工事は、それぞれが元請けとしての責任において、各専門業者が無償で行う契約にしています。これを全ての専門業者にあてはめています。
    こうすることで、責任の所在があいまいになることはありません。

    さらに、工務店の社員や下請けになっている建築家とは違い、工事に依存しない独立した建築家が要所要所をチェックします。木造の住宅で38工程167項目のチェックを行います。(これが工事監理です。)そしてその内、16工程92項目がイエヒトに記録されます。
    このように、工務店以上の万全な態勢で工事をしています。

  • 依頼主にとって面倒な事はありませんか?

    相手が提示した図面やカタログから選ぶだけで、家を手に入れたい方には、オープンシステムは面倒な方法です。建築家と何カ月もかけて打ち合わせをしたり、専門業者の選択にもエネルギーを使いますから。

    しかし、家づくりを一生に一度の重大なことと思い、ご自身やご家族のために最大限の満足を得たい方は、そのようなことを面倒とは思わないでしょう。

    家づくりの隅々にまで係れるのは、面倒ではなくむしろ楽しいものです。
    気に入った建築家を味方につけて、予算を最大限生かした、あなたのための家づくりができるわけですから。

  • 専門工事業者が倒産したらどうなりますか?

    建築業界の商慣習として、工事費の支払いは、契約時1/3、上棟時1/3、完成引き渡し時1/3にする場合が多いようです。ですから、工事中に業者が倒産したら大変です。支払ったお金は帰ってきませんから、工事完成に重大な影響を及ぼすことになります。

    ところが、オープンシステムではその心配がありません。
    なぜなら、専門業者への支払いは出来高払い。できていないものに対して、支払いが発生しない仕組みだからです。
    未払いの出来高部分に対しては破産管財人に支払いをすることと、別の業者を探すことで、さしたる影響なく工事を継続することができます。


  • 設計事務所が倒産したらどうなりますか?

    契約した建築家が事故などにより死亡した。または、設計事務所が倒産した。
    あまり考えたくない事態ですが、可能性がないとはいえません。そして、それがもし工事中だったら、専門業者の取りまとめ役や工事監理者がいなくなってしまう訳で、これは一大事です。

    そこでイエヒトでは、会員建築家をメンバーに相互扶助を目的とした、オープンシステム建物補償共済会を運営しています。
    これは、イエヒトに登録した建物の登録料の一部を原資にして積み立て、工事中または完成後10年間に、建築家にもしもの事態があり必要な業務が行えない場合、共済会は100万円を限度に支払いをして、代わりの会員建築家に業務を引き継ぐことにしています。

    ただしこの規定は、設計中の場合、または、その建築家がイエヒトを退会している場合には、無効にさせていただきます。

  • 万が一のとき、補償はありますか?

    工事全体を1社が請け負った場合も、建物の部分部分を数社が請け負った場合も、法的扱いは「請負」で同じ責任が課せられます。この請負責任とは「結果に対する責任」で、どんなに一生懸命工事したとしても、結果が悪ければ責任を取らなければならない決まりです。

    分離発注の場合問題になるのは、法律でいくら請負責任を規定しても、その責任を取るべき専門業者に、損害を賠償できるだけの経済的能力が備わっているかということです。

    そこでイエヒトでは、登録された建物全棟に国内最大手損保会社の保険をかけ、登録された専門業者のミスによる損害賠償能力を補っています。

    また、新築住宅に義務付けられる「住宅かし保険」は、株式会社ハウスジーメンとの提携により団体認定を受けていますので、保険料・検査料の割引を受けることができます。


設計や工事について

  • 工法や構造は決まっていますか?

    オープンシステムは、どのような工法でも構造でも基本的には可能で、それらは依頼主との打ち合わせにより決まります。

    特許などによりフランチャイズの加盟店しか採用できない工法には対応できませんが、会員の中には、認定を受けて、特殊な工法でも対応できる設計事務所もあります。

  • 工事だけをオープンシステムで依頼できますか?

    会員建築家の本分は「設計者」ですから、基本的には工事だけを引き受けることはしないと思われます。
    ただし、遠隔地での工事の時に、複数の会員建築家が「設計」と「工事監理」を共同で行った事例はあります。その場合、「依頼主」と「設計者」と「工事監理者」の関係が重要で、3者に信頼関係が築ければ、工事だけを引き受けることもあるかもしれません。


  • リフォーム、古民家再生、リノベーションはできますか?

    もちろん可能です。
    むしろ、オープンシステムは新築以上に、リフォーム、古民家再生、リノベーションに向いているといえます。

    その理由は大きく分けて二つあります。

    一つ目は、リフォームなどの場合は、新築のようにモデル化して大量販売ができず、一棟一棟の状況や工事範囲に合わせた個別対応をする必要があることで、これには大手ハウスメーカーは不向きです。また、耐震性などを確認しながら工事しますから、地元工務店より建築家の方が優れています。

    二つ目は、リフォームなどの工事では、契約後に隠れていた個所に補修工事が必要になることがあります。工事全体を1社が請け負った場合、そのようなリスクを見込んで契約しますから、工事見積もりはかなり割高になります。オープンシステムでは、隠れたリスクはリスク調整費として別予算を組んで対処しますから、見込みによる無駄な費用は発生しません。

  • 知り合いの業者に工事を発注できますか?

    もちろん。できます。
     
    それだけでなく、専門業者と工事手間だけの契約にして、材料は依頼主が買い求めて支給する「施主支給」もできますし、塗装や内装の壁塗りなど、依頼主ご自身が工事する(セルフビルドと言います)ことも、オープンシステムでは珍しくありません。

  • 使いたい材料を指定することは可能ですか?

    もちろん。可能です。

    指定するだけでなく、ネットなどで買い求めた材料を支給して、工事することも可能です。

  • 工事の検査は誰が行いますか?

    検査には「公的検査」と「任意の検査」があります。

    公的検査は、行政(建築確認検査機関)による検査と、指定保険法人による検査があり、前者は建築確認申請通りに工事が行われたか、後者は住宅かし保険の規定に合致しているかを、それぞれの機関に属する検査員が1~2回検査します。

    任意の検査は、監理者の検査及び依頼主の検査で、オープンシステムでは、建築家が、木造2階建ての住宅で38工程167項目のチェックを行います。(16工程92項目がイエヒトに記録されます。)依頼主の検査は、建物が完成したときに見てもらう検査です。

    住宅会社によっては、公的な検査で十分のように宣伝しているところもあります。しかし、どんなに優秀な検査員でも万能ではありません。2回程度の検査で判断できることはごく限られた範囲です。

    それと比較してオープンシステムでは、実際に設計した建築家が、自らのプライドをかけて検査します。
    どちらが優れているかは、言うまでもないでしょう。

土地・建築資金に関すること

  • 土地探しの相談はのっていただけますか?

    基本的には、どの会員建築家もお手伝いいたします。

    土地探しから建築家が関係すると、不整形や高低差があり人気のない土地でも、思いがけず良い家が建つこともあります。

    イエヒトクラブにご入会いただければ、個別のご相談にもお答えしますので、ぜひご検討ください。

  • 狭い土地でも対応してもらえますか?

    もちろん。対応できます。

    狭い土地・段差のある土地などの制約は、設計力が試されるので、多くの建築家は嫌いではありません。

    ただし、これはオープンシステムに限ったことではありませんが、法律や条例等により建築が制限されている場合などは、難しい場合もありますので、ご承知おきください。

  • 住宅ローンは利用できますか?

    ご利用いただけます。
    銀行の住宅ローンや、他の金融機関のフラット35のご利用実績もあります。
    イエヒトでは、株式会社JOファイナンスサービスと提携してオープンシステム用にフラット35及び、つなぎ融資を利用していただけるようにしております。
    ただし、ご希望に添えない場合もありますので、あらかじめご了承ください。

    OSフラット35についてはこちらをご覧ください。


  • ファイナンシャルプランについての相談はできますか?

    会員事務所の中には、ファイナンシャルプランナーと提携したり、自ら資格を持っておられる方もおられますので、個々の事務所次第となります。

    イエヒトクラブにご入会いただいた方は、無料でファイナンシャルプランナーにご相談いただく事ができます。


消費税率引き上げについて

  • 建築の場合、増税の経過措置はどのようになっていますか?

    平成26年4月1日より、消費税率が8%に引き上げられますが、次のどちらかに該当すれば、現状の消費税率5%が課税されます。

    ①平成25年9月30日までに、契約を締結する。
    ②平成26年3月31日までに、工事を完了し引き渡しを受ける。
  • 経過措置が適用されるのは新築だけですか? また建物の種類は?

    新築に限らず、増築、改修工事も対象となります。

    対象となる建物は、全ての建物です。


  • 設計事務所に支払う費用も経過措置が適用されますか?

    設計事務所に支払う建築士業務報酬も対象となります。

    ①平成25年9月30日までに、建築士業務委託契約を締結する。
    ②平成26年3月31日までに、工事監理業務を完了して引き渡しを受ける。

    のどちらかに該当する必要があります。
  • オープンシステムも経過措置が適用されますか?

    はい。もちろん適用されます。

    オープンシステムの場合、複数の契約を締結していただくことになりますので、ひとつひとつの契約で経過措置が適用されるかを判断することになります。

    それぞれの工事について、

    ①平成25年9月30日までに、契約を締結する。
    ②平成26年3月31日までに、工事を完了して引き渡しを受ける。

    のどちらに該当する必要があります。
  • 設計の契約を平成25年9月30日までに締結すれば、工事は未契約でも経過措置が適用されますか?

    適用されません。設計と工事は別です。
  • 基礎の契約を平成25年9月30日までに締結すれば、他の工事は未契約でも経過措置が適用されますか?

    適用されません。

    複数ある業種の中の一つだけを平成25年9月30日までに契約したからといって、それだけで他の工事に経過措置が適用されることはありません。
  • 追加工事について教えてください。

    追加工事は元々の契約(本契約とします)とは、別の扱いとなります。追加工事も同じように、

    ①平成25年9月30日までに、契約を締結する。
    ②平成26年3月31日までに、工事を完了し引き渡しを受ける。

    のどちらかに該当すれば、経過措置が適用されます。

    大工さんに、外構工事の塀等を後から追加して発注するケースがあると思いますが、

    (本契約)
    契約日:平成25年11月1日
    引渡日:平成25年3月25日
    契約額:4,000,000円

    (追加工事契約)
    契約日:平成26年3月20日
    引渡日:平成26年4月10日
    契約額:300,000円

    本契約の引渡日が平成26年3月31日以前ですので、条件②に該当します。経過措置が適用され、4,000,000円に対して、現行の5%が課税されます。

    追加工事は、契約日、引渡日共に条件①②に該当しないので経過措置が適用されません。300,000円に対して、新税率8%が課税されます。

    総支払い額は、4,200,000円+324,000円=4,524,000円となります。

    このケースの場合、追加工事に経過措置を適用させるには、3月31日までに工事を完了し、引渡しを受ける必要があります。

建物の保証に関すること

  • 品質の保証は誰がしてくれるのですか?

    依頼主と直に契約した、各専門業者が、それぞれの責任で保証します。

    建築家は、設計と監理について責任を負います。


  • 品質を保証してもらえるだけの経済的能力があるか心配です。

    建物に重大な事故が発生すると、それを補修するために高額な費用が必要になります。


    その費用は、原因となった部分の工事を行った専門業者が負担することになりますが、専門業者は、中小企業や、個人事業主か大多数ですので、その負担は大変大きなものになります。


    そのような時に備える目的で、イエヒトでは、オープンシステム建物登録制度という制度を用意しています。オープンシステムによる工事を受注した専門業者は、この制度に必ず登録していただくことを義務づけています。


    登録された建物には、オープンシステム補償制度を適用し、万が一、事故が起きたとき、経済的にバックアップできるようにしています。


    この制度は、専門業者だけでなく、建築家の業務にも適用されます。


  • オープンシステム建物登録制度は、どのような制度ですか?

    オープンシステムを行う設計事務所、工事に参加する専門業者が登録する制度です。登録された建物には、イエヒトが色々なサポートをさせていただきますが、サポートの一つに、オープンシステム補償制度があります。


    建築工事には、


    1)業者の過失、工事ミスにより、他者に与えた損害。
    2)工事中の火災、風水害、盗難等
    3)設計事務所、業者の倒産


    等のリスクがありますが、当然、オープンシステムにも同じリスクがあります。オープンシステム補償制度は、万が一、このような事態が発生したときに、経済的にバックアップする制度です。


    登録は、設計事務所よりイエヒトに行われ、登録に必要な費用は、原則として、設計事務所と、各専門業者が支払います。


  • 住宅かし保険について教えてください。

    住宅かし保険は「住宅瑕疵担保履行法」という法律ができたときに新しくできた住宅専用の保険です。


    この法律は「基礎や柱などの構造上主要な部分」「屋根や外壁など雨水が室内に浸入するのを防止する部分」について、引渡しから10年の間に瑕疵が発生した場合、瑕疵を保証する資力の確保を、「建設業者」に義務付けた法律です。


    資力確保の一つの方法が、住宅かし保険への加入です。


    ※「瑕疵」とは、本来あるべき性能を有していない状態をいいます。


    ※「建設業者」とは、建設業法で建設業許可を取得している業者のことをいいます。建設業法では、オープンシステムのように分割して工事を請け負う場合、請負金額が500万円以上の工事を請け負うとき、建設業許可の取得が必要と定められています。


  • オープンシステムでも住宅かし保険の契約ができますか?

    はい。保険契約できます。


    オープンシステムのような分離発注工事の場合は、一つの保険に複数の建設業者が連名で保険契約します。


    この場合、保険契約をするのは、「基礎や柱などの構造上主要な部分」「屋根や外壁など雨水が室内に浸入するのを防止する部分」に関わる工事について、依頼主と請負契約をかわす建設業者となります。


    標準的な木造住宅で、該当する主な業種は、基礎、大工、屋根、外壁、防水が挙げられます。他には、電気、給排水、空調、換気も該当する場合があります。これは、基礎を貫通して配管したり、外壁を貫通して換気扇等を取り付けたり等、構造と雨水浸入防止部分に関わる工事を行うためです。